投資家のO氏に、米国不動産への投資について伺いました。

O氏 プロフィール

2001年から約21年間、米国株を中心に投資をしている個人投資家。“優良なビジネスへの長期投資” に取り組み、現状はFIREができる状態。53歳。総入金額5,000万円、入金額込みのリターン額は1.5億円。過去2年（2020/9〜2022/8）の投資リターン見込みは、米ドルベースで＋24%、円ベースでは為替の影響があり+66%。米国の不動産投資も行い、リターン見込みは2018年購入以来+36%。

取材実施日

2023年5月14日

米国の不動産へ投資するにあたって視察は一度だけ

ーー物件の契約を締結するまでに、どれくらい物件やその地域を実際に視察しましたか。

私が直接現地を見に行ったのは、最終的な選定をする直前の一度だけです。

それまではインターネット上で情報を集めていました。

日本に住んでいたため頻繁に現地を訪れることはできず、最終的に選択肢を絞り込んだ後に現地視察を行いました。

ーー投資物件の情報は、データベースのようなものを利用していたのですか。

RedfinやZillowなどいくつかのメジャーなサイトを見ていましたね。

https://www.zillow.com/
https://www.redfin.com

手数料に関する日米の違い

ーー契約の際には、エージェントに手数料を支払いましたか。

おっしゃるとおりです。

米国の不動産エージェントは物件の譲渡などを担当しますが、手数料の考え方は日本とは異なります。

日本では売り手も買い手も仲介手数料を支払いますが、米国では買い手が仲介手数料を支払うことはありません。

売り手が仲介手数料を全額負担します。

ただし、ローンの手続き費用など諸経費がかかり、全体の購入費用のうち約4%、買い手側の費用が発生します。

想定以上に物件のメンテナンス費用がかかったが保険によりヘッジできた

ーー不動産投資において、特に困難と感じたことを教えてください。

投資する時よりも、投資後の物件管理で大変だったことがあります。

例えば、築年数が経過した物件のメンテナンス費用が高額になったことがあります。

冬場の気温下降により設備が壊れてしまった結果、年間1万ドルから1万5,000ドルほどかかる年もありました。

そのような故障がなくても、3,000ドルから5,000ドル程度はメンテナンス費用が必要です。

私自身、投資計画の初期段階でのメンテナンス費用の予測が十分でなかったため、これが結果的にリターンに影響を及ぼす可能性があったのです。

幸運なことに、管理会社からの提案でメンテナンス費用の保険オプションに月100ドルで加入していたため、発生したメンテナンス費用の大部分を管理会社が負担してくれました。

もし、この保険に加入していなかった場合、発生の都度、メンテナンス費用を支払うことになり、リターンを大きく下げていたでしょう。

この経験から、特に長期にわたって物件を保持する場合には、メンテナンス費用の予測は非常に重要な要素であると認識しました。

将来的にはより正確に見積もりを行う方法を探すべきだと感じています。

ーーメンテナンス費用については、元々計算に入れていなかったのでしょうか。もしくは計算に入れていたが低く計算していたのでしょうか。

低めに見積もってしまっていました。

通常のメンテナンス費用についてはある程度見積もりを立てていましたが、冷気によって水回りが破損するというのは想定外だったんですね。

ほかにも、大きな木の根が配管を傷つけるなどの特殊な事例がありました。

これらは予見し難い難しい事象であり、結果的にメンテナンス費用を高くする要因となります。

管理会社の選定、関わり方

ーー入居者の確保についてはいかがでしょうか。

おっしゃるとおり入居者の入れ替わりは確かにあるものの、新たな入居者を見つけるのは比較的スムーズでした。

これは地域選びなど、投資計画の初期段階での選択が効果を発揮したと感じています。

ーー入居者の選定は管理会社に委託しているのでしょうか。

はい、全てを管理会社に委託しています。

ーー管理会社の選定は、費用やサービスの品質など、さまざまな要素が関わってくると思いますが、どのように選ばれましたか。

投資物件の管理における豊富な経験がある会社を中心に選んでいます。

選定の際には、私が所有する物件のエリアへの精通度や、物件の価格帯、さらには投資目的に対する理解度などを評価しました。

具体的には、私の目指している物件のタイプや投資目的、管理の目標といったポイントが、管理会社と合致するかどうかを確認しました。

これにより、いまのところ、管理会社とは良好な協力関係を築けています。

予想外の為替変動により投資リターンはよりプラスに

ーー今回の物件への投資における評価を教えてください。100点満点では何点でしょうか。

80点から90点です。

評価を下げる要素としては、先程も触れた税制改正の影響があります。

反対に評価を押し上げる要素としては為替が挙げられます。

物件を購入した2018年当初、ドル円の為替レートは大体108円でした。

その後、物件価格の上昇と為替の動きが相まって、リターンはさらに向上しました。

税制改正の影響は、為替効果によってある程度相殺され、全体としてはプラスに働いています。

ただし、これはあくまで予想外のおまけのようなものです。

ーー次の不動産投資については検討されていますか。

現在、私が検討しているのは、2件目、3件目の物件を法人として購入することです。

さきほど触れた税制改正により、個人としての購入には節税メリットが減りましたが、法人ならばその限りではないからです。

ただし、購入のタイミングや場所については、先ほど話題に上がった金利の動きなどを含む様々な要素を勘案しながら最適な状況を見極める必要があり、いまそれを探っています。

ーー法人設立は日本を考えていますか。または国外の地域を検討していますか。

いま時点では、日本で法人設立し米国の物件を購入することを考えています。

最終的な決定は下していませんので、一番効果的な形を模索しつつ、慎重に計画を進めていきたいと考えています。

二件目の投資はクラウドファンディングの活用なども検討

ーー次回の投資に当たり、特に注意するべきポイントは何でしょうか。

初めにお話した通り、現状の市場環境では住宅市場に注目するのが良いと感じています。

一方で、現在および2023年度はオフィス関連市場が厳しい状況になると予想しています。

しかしこれは逆に利下げのタイミングを探り、より大規模な投資を行うチャンスとも考えています。

この観点からは、クラウドファンディングに近い形式で投資を行うことを検討しています。

米国では既に大規模なオフィスビルへの投資募集を行うプラットフォームが存在しており、それらを活用することを考えています。

その実現はまだ少し先の話かもしれませんが、適切なタイミングを見極めながら進めていきたいと考えています。

ーー海外や米国の不動産投資を考えている読者に対して何かメッセージをお願いします。

米国の不動産投資は高い透明性と洗練性を持っていると感じています。

不動産投資の基本的な原則として、価格が上昇傾向にある物件に投資するのが理想的です。

そのため、日本の不動産市場で価格が長期的に低下する傾向にある物件に投資するよりも、上昇傾向のある米国市場で投資する方が良いのではないか、が基本的な考えです。

現代ではインターネットを利用して、海外の管理会社ともスムーズにコミュニケーションを取ることができます。

ビデオミーティングなどを活用することで、地理的な不利は大きく薄まっています。

そういった観点から、不動産投資を考える際には、海外も含めて価格が長期的に上昇する物件を中心に検討すべきだと考えます。

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O氏の株式投資に関するインタビュー記事はこちら。