サラリーマン時代に不動産投資に挑戦 ゴミ物件投資で利回り20%を実現 2/3

昨年、プロの不動産投資家としてデビューしたtakuwa氏(28)。前回は、ホワイト企業を辞めて完全歩合制の会社に個人事業主として参加、ゼロから出発して1年で平均月収160万円まで成長できた理由を伺った。今回はプロになる前の話。サラリーマンをしながらワンルームマンション投資や〝ゴミ屋敷〟物件投資をする中で学んだ、損する落とし穴とは―。

プロフィール:takuwa
28歳。2017年に大学を卒業後、大手電機メーカーのグループ会社に就職。20年にサラリーマンの傍ら大家業に挑戦して興味を持ち、21年5月に脱サラ。訳あり物件を専門とする完全歩合制の不動産会社に業務委託契約という形で参画し、プロの不動産投資家になる。1年間で10件の物件を購入・仲介し、多いときで月600万円を稼ぐ。Twitterは@takchan_wakeari

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おいしい物件情報をくれるのは地場より大手

ーー今の会社に参加してから、飛び込み営業は1,000件以上しているそうですね。
そうです。なぜなら会社に入った時点で不動産会社との付き合いはゼロ。

これではどうにもならないので、自分でデザインして発注してチラシを手作りしました。名刺とそのチラシを持って飛び込み営業します。

「買い取り業者ですが、売買担当の方いますか?」とつないでもらい、弊社の強みなどを軽く営業して5分ほどで去っていきます。1日20~30件回って紹介があるのは1~2件です。

ーー営業する上でのコツや心がけていることはありますか。
関東近郊に最低でも10店舗はある大手の不動産業者に絞って営業をかけています。

最初は特に絞らず通りを歩いて目に付いた不動産会社全てに飛び込み営業をして回っていました。1カ月ほど続けたところ、物件情報をくれるのは大手だと気付きました。

大手の不動産業者は宣伝に費用をかけている分、顧客数が多いので情報をたくさん持っています。とはいえ大手不動産業者以外の新規開拓も必要なので、建設会社に飛び込むこともあります。

「こういう物件の情報があるんですけど買いませんか?」と電話して、好反応なら挨拶に行き物件情報を渡します。仲介業者だけで千人は繋がりました。

ーー地場の不動産会社が情報を持っている訳ではないんですね。
地場の業者がお宝情報を持っていて、仲の良い業者にだけ教えていたような時代は終わりに近いと考えています。

いまは、昔からある町の不動産さん屋より、きれいな大手にお願いするお客さんの方が多いです。大きい分、必然的に物件情報が入りますし、大手は我々への対応も丁寧です。

地場は良い情報を持っていたとしても、初めて来た若造には教えません。何十回も通って身の上話など何時間もしてようやく教えてもらえる。その覚悟があるならそれもありだと思います。

前回お話した不動産歴数年で年1億円稼いでいる弊社のエースも、同じような考えでした。彼のノウハウは新人でも再現性が高いので、頻繁に会話して営業哲学を教えてもらっています。

ーー不動産投資は法律も必要ですが、難しいですよね。
勉強になるのは宅建(宅地建物取引士資格試験)です。私も去年受かりました。

YoutubeやNHKで実写化された漫画「正直不動産」(夏原武ら著)など教材はいくらでもありますが、一番学べるのは実務だと思います。

特殊な案件が多いので、「この場合はこの規定に沿わないと建て替えできない」など、案件ごとに大家仲間や役所に聞いて学んでいます。

不動産屋の裏側に言及した正直不動産。山下智久氏主演で2022年よりドラマ化もされている。

〝ゴミ屋敷〟を再生 利回り20%で運用

ーー話を聞いていて不動産投資の世界に興味が湧いてきました。takuwaさんは、不動産会社に入る前の会社員時代から、マンション経営をされていたそうですね。
一番最初は2018年春のことで、友達にセミナーに誘われたことがきっかけでした。「副業関連の情報が入る」と友達に誘われて参加すると、ワンルームマンション投資のセミナーがありました。

説明を聞いて「これはアツい!」と簡単に乗せられて手付金まで払ってしまいました(笑)いま考えれば、「老後資金になります」というよくある手法でした。

ーーセミナーは具体的にどんな内容だったんですか。

マンションを買うと、賃料が月6万5,000円で、ローンの支払い月5万7,000円、手残りが7,000円プラスで、しかも60歳で完済すると家賃がそのまま入って年金代わりになる、というスキームでした。

しかも、大阪は万博やIR事業で「今後どんどん地価が上がるので売っても大きな利益が出ます」とセミナーの講師が巧妙に語るんですよね。

私は当時社会人2年目で年収450万円ほどの中堅企業に務めていたので「ローン通ります!チャンスですよ」と背中を押され、「これは買うしかない!」と思って、契約して手付金20万円を払いました。

ところがよく調べると、空室リスクが高いほか、固定資産税や火災保険料、修繕費用など出費が多く本当に毎月手残りがあるのか疑わしい。調べるほど良い情報がなかったので辞めました。

いまは勉強代と思っています。ちなみに手付金は参入障壁を下げるためか、通常より安く設定してありました。一般的に物件の値段の5~10%なので、20万円ではなく90万円はしたはずです。

ーーその後実際に投資するまでどういう流れで進んだのでしょう。
その後は経済や歴史の勉強会に参加したりお金の勉強をしたりする中で、ロバート・キヨサキ氏の書籍「金持ち父さん」シリーズに出会いました。不動産投資の本を書いている人は、ほとんど必ず書籍の中に「これがきっかけで」と金持ち父さんの話を入れますよね。

私もいろんな収入源を作るのは大事だし、最終的には稼げるようになりたいと改めて思いました。

takuwa氏も読んだというロバート・キヨサキ氏の書籍「金持ち父さん・貧乏父さん

株はやってみたのですが難しかったので、手堅い不動産投資を本気でやろうと思って一気に十冊ぐらい大家業に関する書籍を読んで勉強しました。不動産投資の物件情報が載っている「楽待」や「健美家」でセミナーを探して参加もしていました。

その中に「ゴミ物件投資」というセミナーがありました。

再生不可能な物件を再生させて利回り20%で運用するノウハウを教えるという謳い文句で、実際に受講したら信憑性も再現性もありそうでした。ただ、詳しく知りたい場合はコンサル料が税込み220万円。よくあるコンサルビジネスです。

ーーゴミ物件投資というのがあるんですね。おもしろそうですが、コンサル料が高額です。購入されたのですか。
はい。パワーポイントで作った100ページほどの資料に、物件の探し方や賃料設定、物件購入額の交渉方法など、過去のコンサル生たちの実例を元にしたノウハウが書いてありました。

リフォームは参考になりましたよ。リフォームの見積もりは、かなり額が盛られて提示されることが多いんです。

資料には床や畳、壁の張り替えなど材料ごとに一平米当たりの単価表が全て記載されていたので、リフォーム業者の設定価格が適正かどうか判断できます。

その後実際に自分で物件を購入するのですが、物件価格・利回り共に希望の数字を達成することができ、資料が役に立ちました。

ーー意外とまともな内容だったんですね。
全体的にまともだし、その通りにすれば、触れ込み通り利回り20%で運用できます。

ただ、問題は質問してもきちんとした答えが返ってこない。物件を買う前にコンサルタントにラインで物件写真を送るとリノベ費の見積もり額を答えてもらえるのですが、どんなにボロボロでも150万円か200万円という金額でしか返ってこない。

後々トラブルになって、いまコンサル生たちが集団訴訟を起こしています。聞くところによると、コンサルタントを外注していい加減に運用していたそうですね。

私は利回り20%を達成できましたし、リノベの見積もりも提示額400万円から150万円に抑えられたので、コンサル料は回収できたと思っています。

ーーそのごみ屋敷物件はいくらで買ったのですか。
80万円です。兵庫県姫路市にある物件で、2020年12月に購入して今も20%ほどで回っています。でも、不動産業界に入った今思えば20万円ほどで買えたと思います。

当時、仲介業者から120万円で提示されて、結果70万で妥結しましたが、その後に「家の前にある大きな庭も入れてもらいます」とプラス10万円になりました。

当時は知識がなくて了承してしまいましたが、その庭の一部が購入した物件とは別の所有者だったので、今なら「その所有者は固定資産税を払うだけ無駄ですよね。引き取るので安くしてください」と逆に値下げの交渉材料として使えました。

takuwa氏が購入した物件。購入時。
リフォーム後

ーー利回りは、物件80万円とリノベ費150万円を合わせて230万円の20%という意味ですか。
はい。諸経費を入れた実質利回り(ネット利回り)だともう少し下がります。

満室効果はインカムゲインだけじゃない

ーー1軒目から成功してるんですね。賃貸物件は他にも持っていますか。
個人名義で保有しているのはその1件のみです。会社の担当分だと、東京都江東区の大島にアパートを約3,000万円で買いました。

弊社は物件をキャッシュで買うのですが、個人だとそこまでの資金はまだありません。何より自分で物件を所有するより買取して売る方がかなり稼げます。

例えば、先ほどお話しした姫路市に買った物件は家賃の回収で投資資金の回収に5年かかりますが、売買では1つの物件で3ヶ月で300万円の利益を出すこともあります

物件を購入して家賃収入で回収するよりも売買したほうが資金効率が良い。そのうち自分でも融資を引いて相乗効果を上げていきたいとは思っています。

ーー家賃収入も会社と折半ですか。
会社のルールで、賃貸収益は会社に入ります。

ーー賃貸の収益が会社になるならtakuwaさんにメリットはなさそうに見えます。
いえ、賃貸の収益は確かに入りませんが、その分売却益が大きく狙えるのでメリットは大きいです。

江東区のマンションの例で言うと6部屋中1部屋のみ入居の状態で仕入れて物件価格が2,800万円、経費やリノベ費を含めると計3,000万円。

私がリフォームをかけて全室埋めたので、その状態で売ると約3,800万円での売却が見込め、800万円の利益となります。

リフォームや入居者確保など物件を仕上げるまでに6カ月ほどかかりますが、私の取り分は会社と折半して400万円。

賃貸収入は会社に入るとしても、私にとっても悪くない取引です。

ーーなるほど奥深いですね。不動産投資は立地も大事と聞きます。
賃料設定の上でもですが、人の流れの面でも重要です。江東区のアパートは、空き5部屋を埋めるのに4カ月もかかりました。

コロナ禍で新入社員のリモートワークが進み、江東区エリアのワンルームマンションの需要がガクンと落ちたからです。

ダメージが小さくなるようリスクをコントロールしないと失敗した時のリカバリーが大変なので、今はどう転んでもマイナスにならない投資しかしていません。サラリーマンで不動産投資をするなら、自分の給料との兼ね合いで最悪の事態になっても食ってはいける程度の投資をする方が賢明です。

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