築古戸建を11戸保有する不動産投資家 yuichi氏 1/3

不動産投資家のyuichi氏に、保有している物件について伺いました。

yuichi氏 プロフィール

築古戸建を岡山県内に10戸、千葉県内に1戸保有。平均表面利回りは20%ほど。不動産投資を始めて5年弱、法人も運営。

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取材実施日

2024年3月27日

価格の歪みが出やすい戸建てのボロ物件に特化し11戸の戸建てを保有 yuichi氏1/3

ブラックな職場環境と将来に不安を感じ岡山で不動産投資を開始

ーー現在、保有されている物件について教えてください。

岡山県に10戸、千葉県に1戸で合計11戸の戸建てを保有しています。

全て築年数は古く、1戸につき15万円から1,000万円ほどで物件を購入しました。

ーーyuichiさんの経歴について教えてください。

現在、東京都在住の34歳、転職していまは二社目で大手コンサル会社に勤務しています。

大学卒業までずっと東京に住んでいましたが、新卒で教育系企業に就職後、25歳のときに本社のある岡山県へ転勤になりました。

この時の収入は平均よりやや高かったのですが、ゴリゴリの体育会系の営業で、朝6時から夜11時まで拘束されることも多く、かなりハードな職場環境でしたね。

ーー投資についてはいつ始めたのでしょうか。

初めての地方生活ということもあり、激務のストレスを解消できる娯楽も見つからない中、少子化の影響で会社の業績も落ち始めたことで、将来に不安を抱くようになりました。

そこで、28歳のときに以前から興味があった投資にチャレンジしようと考え、約一年間、書籍やブログで情報を集めたあと、29歳のときに初めて岡山県の戸建てを購入しました。

その後、順調に物件を増やし、9戸の戸建てを購入できましたが、東京に戻りたかったことから大手コンサル会社に転職し、東京に戻った昨年、千葉県にある戸建てを1戸購入しました。

ーーさまざまな投資がある中で、なぜ不動産投資を選ばれたのでしょうか。

金融機関からお金を借りて株、暗号資産は買えないですよね。

不動産投資は他の投資と異なり融資が使えますから。

不動産投資を始める前に投資信託を50万円ほど保有しており、現在も新NISAとiDecoはある程度行っていますが、全て自分のお金を元手にした投資です。

不動産投資は、人のお金でレバレッジをかけて投資できるという特徴があり、そこに魅力を感じ選びました。

岡山の大家の会で会員が保有する物件を内見し費用面など詳しく学ぶ

ーー不動産投資を始めることを決心し、その1年後に最初の物件を購入されるまでの経緯を教えてください。

不動産投資の検討を始めてから書籍を半年で30冊ほど読み終えたのですが、どのエリアの物件を買えば良いかなど具体的な方法は書かれておらず、より詳細な情報が知りたく岡山にある大家の会に参加することにしました。

知り合いはおらず、最初は緊張しましたが、先輩大家から物件や購入後のリフォームにまつわるノウハウを詳細に教えていただきました。

それでその大家の会で半年ほど勉強させていただいたあと、最初の物件を購入しました。

ーー岡山の大家の会は具体的にどのようにして入会したのでしょうか。

ネットで「岡山 大家の会」と検索したところ、ある大家の方のホームページにたどり着き、そこに掲載されていたメールアドレスに連絡して、近所の喫茶店でお会いさせていただきました。

最初は「新規会員は嫌がるかな」と心配していたのですが、その方はすごく親切で、不動産投資や会の活動についても詳しく教えていただいたんです。

その場ですぐに入会を決め、仕事が激務のなか毎月一回の頻度で参加しました。

アットホームな会で、当時は100名ほどいらっしゃいましたが、優しい方ばかりで居心地は良かったですね。

平日も含めて週2〜3回ほど会員が集まり、会員さんが保有している物件の見学会や、飲み会などが頻繁に開催されていました。

先輩大家からコストパフォーマンスに見合ったリフォームの具体的なアドバイスをもらう

ーー入会後、特に参考になったアドバイスがあれば教えてください。

私が購入した物件を5、6名の先輩大家に見ていただき、「ここを修理すれば客付けが楽になる」「私ならここは、あえて直さない」といった、具体的でより実践的なアドバイスをいただいたことです。

そういう情報は本やネットには載っていないので、自分一人では絶対にわからなかったと思います。

また、先輩が保有している物件をリフォーム前とリフォーム後で見せていただくこともありました。

ボロボロだった物件のリフォーム費用とリフォーム後の設定家賃、どういう人に貸せているかなど詳しく教えていただき、すごく参考になりましたね。

ーー最初に買った物件について教えてください。

2019年の夏、200万円で購入した岡山の倉敷市にある築年数40年の戸建てです。

売主が家族で福岡へ引っ越すため早く処分したいという理由で、相場より破格に安かったため購入しました。

この物件は売主が物件をリフォームされており状態も比較的良かったのですが、賃貸で貸すために少し修繕が必要で、なおかつ最初の物件ということもあり、自分で草むしりなどをしました。

大家の会の会長から、「駐車場を広く取れたら家賃を高くできるから絶対やった方がいい」とのアドバイスもいただいたため、素直に従い、庭の前のブロック塀を業者に撤去してもらいました。

それで駐車場のスペースを拡充したところ、毎月の家賃を4万5,000円に設定することができたんですね。

客付けまで多少時間はかかりましたが、最初に決まった入居者が退去することなく四年以上住んでいただいているため、2024年3月現在ですでに220万円以上を回収しました。

大家の会から安くて腕の良い職人さんを紹介していただいたこともあり、リフォーム費用も30万円と安く済んだため、あと数ヶ月で物件の購入費やリフォーム代、手数料、税金を含めたすべての費用の回収ができると考えると、成功した物件だと思います。

毎月の家賃4万5,000円の収入は、昇給しにくい会社員にとっては大きな数字

ーー初めての物件ということでしたが、購入当時はどのような心境でしたか。

当時は早く一つ目の不動産が欲しいと毎日のように不動産のポータルサイトを眺めていました。

それで、ある程度の相場観が身についてたきので当時の貯蓄額である400万円より安い価格の物件を中心に探すことにし、200万円の物件を見つけて3日後には内見し、即購入を決めました。

ただいくら安いとはいえ、貯蓄の約半分の価格ですし、不動産の購入は初めてだったため、購入したときはすごく緊張したことを覚えています。

ーー最初の物件は成功とのことでしたが、これはどの程度成功なのでしょうか。

似たケースはその後も連発できたので、普通レベルの成功だと思います。

特にこの物件の入居者は入居されてから一度も退去されることなく四年以上住んでいただいています。

お子さんがいるご家庭なので今後数年間は住んでいただける可能性が高く、早く購入費用の回収ができるのであれば成功でしょう。

私が保有している他の物件はおおよそ入居期間が三年なのですが、長く住んでいただける入居者は家賃収入も安定するのでありがたいですね。

毎月4万5,000円の家賃収入と言うと、安く聞こえますが、会社員でこの金額の昇給はなかなかありません。

そのため、個人的にはすごく大きな金額だと感じています。

築年数の古い戸建てでは価格の歪みが出やすい

ーー購入時点で築40年とのことなので、現在は築45年だと思うのですが、戸建ては築何年まで住めるのでしょうか。

詳しくないですが、知人の大家には築80から90年の古民家で客付けできている人もいるため、長く持つ印象はありますね。

もちろん、定期的なメンテナンスは必要です。

ーー戸建てを11戸保有されていますが最初から戸建てに絞っていたのでしょうか。それとも結果的に戸建てのみになったのでしょうか。

初めから集合住宅には手を出さず、戸建てメインの投資で考えていました。

理由は二つありますが、一つ目は戸建ての方が価格の歪みが起きやすいからです。

中古の集合住宅へ投資したい場合、取引の相手は不動産投資家になることが多いのですが、その場合、割安な価格で購入できることはほぼありません。

一方、戸建ては取引の相手が一般の個人の方となる方が多く、割安で購入できるケースがあるんですね。

例えば、高齢の売主がお子さんなど誰も相続してくれなかったので早く投げ売りたい、などのようなケースが田舎にはよくあります。

そういったこともあり、築年数40から50年の戸建てに絞っているというのが理由の一つ目です。

ーー戸建ての中でも特に築古だと価格の歪みは起きるのでしょうか。

そうですね、戸建ての中でも築年数が古い物件は価格の歪みが起きやすく、驚くほど割安な機会もあり、15万円で売買されることもありました。

ボロ物件の売主は、入院費のために早く現金が欲しかったり、こんな物件誰も買わないだろうと投げ売りされていたりと、早く物件を現金化したいと考える高齢の方が多いので。

対して、築年数の浅い物件はマイホームを購入したい層から人気があり、価格が歪むことが少なく、適正価格で売買されることが多い印象です。

ーー戸建ての物件に絞っている理由の二つ目について教えてください。

二つ目は、集合住宅は戸建てよりも客付けが難しい印象があるためです。

集合住宅では、同じ間取りの部屋を複数客付けしなければならず、他の集合住宅との競争に勝たなくてはなりません。

一方、戸建ては物件一つ一つに個性があり、ひと家庭の入居が決まれば客付けは終わります。

集合住宅に比べて平米数も広いため、戸建てはファミリーで住んでいただくことも多く、その結果入居期間も長くなるため家賃収入も安定し、中・大型犬を含めたペットを飼う客層も対象にできます。

これが理由の二つ目です。

首都圏の方が地方より不動産投資家は多く、物件が売れるスピードも早い

ーー戸建てへの投資について、デメリットがあれば教えてください。

集合住宅と違い、一気に資産を増やせず手間と時間がかかる点です。

集合住宅は融資を使い、3,000から5,000万円の不動産を購入することが多く、早期に資産規模を拡大することが可能ですが、戸建てはそのようにはいきません。

数百万円から1,000万円代の戸建てを少しずつ購入し、物件ごとに内覧や購入後のリフォーム、客付けを行うなど、時間と手間がかかります。

私の場合は戸建にかける手間は負担と感じておらず、内覧も好きなのでデメリットとは感じていないのでそこは性格的に合っているのだと思います。

ーー戸建てへの投資についてメリットとデメリットを教えていただきましたが、これは地方に限らず首都圏でも同じでしょうか。

時間と手間がかかるというデメリットは地方でも首都圏でも同じだと思いますが、価格の歪みが生じるというメリットは首都圏の方は小さい印象です。

基本的に、首都圏は不動産投資家が多く、割安物件が放置される機会が少ないです。割安で魅力的な物件はすぐに他の投資家に購入されてしまいます。

ただ、首都圏の方が物件数は多く、チャンスの絶対数は間違いなく多いはずで、粘り強く探していくしかないと考えています。

ーーこれまで最も価格の歪みが出た物件について教えてください。

不動産のポータルサイトで約330万円の売値の物件があったのですが、内見後、売主と交渉をした結果、100万円で購入することができました。

大幅な値引きができることは、戸建てならではの魅力だと思います。

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全三回のyuichi氏のインタビュー、2記事目に続きます

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